Ad
Ad
Ad
Category

Properti dan Logam Mulia

Category

Pembahasan kita kali ini adalah Cara Menghitung Harga Properti yang Mudah Dilakukan. Mengappraisal nilai harga jual beli suatu properti bisa dihitung oleh Anda sendiri yaitu dengan melakukan 3 cara di bawah ini. Dengan bisa menghitung (mengappraisal) harga jual beli properti sendiri, Anda bisa memperkirakan seberapa besar uang yang mesti dikeluarkan atau diterima.

Cara Menghitung Harga Properti

Cara Menghitung Harga Properti

Dalam kesempatan ini akan dibahas berbagai cara menghitung harga properti yang mudah dilakukan :

A. Cara Menghitung Harga Properti Sendiri

Berikut ini 3 cara cepat menghitung harga properti sendiri tersebut yaitu:

1. Luas Tanah x Harga Pasaran = A

Harga pasaran bisa tanya-tanya sama yang ngerti seperti bertanya pada : orang bank, appraisal, broker dll. Tapi tidak disarankan harga NJOP, karena tak sesuai dengan harga pasaran / market value di daerah tersebut.

2. Luas Bangunan x Harga Bangunan (per m2) x Depresiasi = B

Luas bangunan sama dengan luas dari bangunan yang berdiri, total luas lantai 1, lantai 2 dst. Harga bangunan bisa tanya pemborong, arsitek berapa pasaran per m2 harga bangunan di suatu tempat pada saat itu. Depresiasi adalah penyusutan, asumsi 5% pertahun dari tahun pembangunan hingga tahun penghitungan sekarang.

3. Premium Value = C

Bisa bervariasi dan lebih bersifat intangiable seperti :

  • History (seperti rumah yang pernah ditempati Bung Karno, dulunya rumah dinas Gubernur Belanda, dll);
  • Fengsui (seperti tusuk sate, lahan ngantong, berada sebelah kuburan dan di atas bukit, dll);
  • Tanahnya lebih tinggi dari jalan raya;
  • Tanah akan dibangun pintu toll depan tanah tersebut;
  • Sebelahnya lokasi lumpur lapindo;
  • Ditemukan tambang emas di dekatnya;
  • dst.

B. Menghitung Tren Pertumbuhan Harga Properti

Selain cara menghitung harga properti sendiri, Anda juga harus tahu cara menghitung tren pertumbuhan harga properti. Ada beberapa cara untuk menghitung tren pertumbuhan harga properti di suatu daerah atau kawasan. Sebaiknya dalam menghitung pertumbuhan harga properti minimal 3 tahun optimal sampai dengan 5 tahun untuk meminimalkan “kerancuan”.

Berikut ini beberapa versi tentang perhitungan tren pertumbuhan harga properti.

a. Versi Pemerintah

Pemerintah dalam hal ini Direktorat Jendral (Dirjen) Pajak selalu memantau perkembangan harga properti dalam suatu kawasan tertentu dimana. Dirjen Pajak merupakan salah satu instansi di bawah Kementrian Keuangan (Kemenkeu) Republik Indonesia. Tugas pengawasan dan pemantauan ini dilaksanakan oleh KP3 (Kantor Pelayanan Pajak Pratama) untuk tingkat Kota atau Kabupaten di seluruh Indonesia.

KP3 selalu mengumpulkan data-data transaksi jual beli properti dari :

  1. Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);
  2. Camat (bila di suatu daerah belum ada notaris / PPAT);
  3. Broker properti professional (ERA, RayWhite, Century21, dll);
  4. Bank;
  5. Pengamatan para petugas pajak sendiri di lapangan untuk melakukan penyesuaian nilai jika ada yang dianggap janggal.

Tren pertumbuhan yang dilakukan oleh Dinas Pajak ini dapat kita lihat di PBB tahun berjalan, dimana bisa Anda lakukan perbandingan dari tahun sekarang terhadap tahun-tahun sebelumnya dan akan ketemu tren kenaikan nilainya. Umumnya yang naik itu cuma NJOP bumi (tanah) saja dan nilai NJOP bangunan tetap. Padahal seharusnya dari tahun ke tahun NJOP bangunan turun karena adanya penyusutan tiap tahun.

Kelebihan cara menghitung harga properti versi pemerintah

  • Data-data mengenai properti komplit seluruh daerah yang ada di Indonesia;
  • Nilainya akurat dan pasti, sehingga mudah memperkirakan harga sebenarnya;
  • NJOP umumnya digunakan untuk perhitungan pajak PPh dan/atau BPHTB.

Kekurangan perhitungan versi pemerintah

  • Bias, karena tidak menunjukkan harga jual beli properti yang sebenarnya;
  • Nilai properti biasanya di bawah harga pasaran riil saat itu;
  • Nilai bangunan tidak diperhitungkan depresiasinya.
b. Versi Real Estate Developer

Real Estate Developer “raja kecil” di lingkungan kompleks yang dia miliki tersebut, sehingga berhak menentukan harga jual unit-unit propertinya beserta kenaikan harganya. Untuk mengetahui tren kenaikan harga dari suatu real estate khususnya unit baru atau Primary Market bisa lihat dengan cara membandingkannya :

  1. Unit properti (rumah, apartement, rusun, ruko, kios dll) dengaan tipe yang sama.
  2. Di cluster yang sama.
  3. Dengan tipe yang sama (LT, LB, spesifikasi, model).

Dari cara menghitung harga properti tersebut maka akan ketemu tren kenaikan harganya. Di mana umumnya real estate developer akan melakukan beberapa langkah berikut ini :

  • Perhitungan unit costing per unit properti yang akan dijual lebih dulu.
  • Mengestimasikan berapa lama marketing dapat menjualnya.
  • Melakukan perhitungan nilai masa depan (Future Value) dari nilai sekarang (Present Value) unit costing-nya.
  • Memberikan promo seperti diskon progresif (progressive discount) yaitu makin dini / pertama maka semakin besar diskonnya.
  • Secara bertahap menaikkan harga jual sesuai dengan progres penjualan yang ada.

Kelebihan cara menghitung harga properti versi developer

  • Menunjukkan harga transaksi sebenarnya;
  • Harga dinamis, cepat menyesuaikan harga pasar;
  • Data riil didapat langsung di lapangan.

Kekurangan

  • Bias karena menyebabkan “inflasi” di NJOP;
  • Data sulit didapat bagi orang luar;
  • Bias karena biasanya sengaja dibikin tidak sama dengan harga transaksi sebenarnya yang berdasarkan NJOP.
c. Versi Property Investor

Investor properti sejati hanya melihat dari satu sisi value saja yaitu :

  • Apakah properti yang akan dibeli tersebut dijual di bawah harga pasar.
  • Apakah properti tersebut bisa dijual lagi dengan harga premium.

Dijual dengan harga premium dilakukan untuk mendapatkan capital gain atau disewakan agar memperoleh positive cash flow in rutin.

Kelebihan : pasti untung

Kekurangan : tidak ada

Kami menawarkan investasi dan properti yang sudah dipastikan akan memberikan hasil.

Sekian info berkaitan dengan Cara Menghitung Harga Properti yang Mudah Dilakukan, kami harap post kali ini mencerahkan teman-teman semua. Mohon post menghitung harga properti ini dibagikan biar semakin banyak yang memperoleh manfaat.

Referensi: Program Investasi Properti Terbaik