Ad
Ad
Ad
Category

Properti

Category

Pembahasan kita kali ini yaitu strategi menjadi developer properti pemula yang sukses. Apa developer properti itu? Developer properti merupakan pihak (perusahaan ataupun perorangan) yang bergerak dalam dunia pengembang properti. Selain sebagai pengembang properti, developer juga bisa dikatakan sebagai pembangun dan pemasar properti itu sendiri (hasil progres pembangunan propertinya sendiri). Pengembangan properti ini bisa perumahan skala besar maupun skala kecil.

Menjadi Developer Properti Pemula

Modal Utama Menjadi Developer Properti Pemula

Untuk menjadi developer properti pemula yang sukses memerlukan modal. Dan modal utamanya yaitu berani dan punya nyali yang besar karena bisnis ini melibatkan :

  • Uang besar
  • Mimpi besar
  • Knowhow yang kompleks
  • Environment yang harus kondusif
  • Profit yang menggiurkan
Jenis Developer Properti

Sebelum menjadi developer properti pemula yang sukses, Anda harus tahu lebih dulu tentang jenis pengembang properti atau developer properti. Developer properti terbagi menjadi 3 macam yaitu :

a. Developer Bumi

Developer bumi ialah pengembang properti (real estate) yang memang punya bekal ilmu yang berkaitan dengan dunia properti atau real estate. Yaitu arsitektur, teknik sipil atau real estate management. Atau mereka yang pada awal usahanya berangkat dari bisnis yang berhubungan dengan dunia real estate. Seperti produsen bahan bangunan, konsultan, pengacara, notaris, dll.

Contoh developer bumi:

  • Ir. Ciputra (latar belakang arsitektur ITB) ⇒ Ciputra Group, Pembangunan Jaya, dan BSD.
  • Trihatma K. Haliman (latar belakang sipil Kaiserlautern) ⇒ Agung Podomoro.
  • Joko Soegiarto Tjandra (latar belakang industri bahan bangunan) ⇒ Mulialand.
  • Ir. Lukman Purnomosidi (latar belakang sipil ITB) ⇒ Eureka Prima Jakarta.
  • Anhar Setjadibrata, SH (latar belakang dokter, pengacara, notaris) ⇒ Hotel Tugu Group.
  • Didik Eko Tjahjono, ST (latar belakang arsitektur ITS) ⇒ Energie Capital, dan Cosmopolitan Investama.
  • dll
b. Developer Langit

Developer langit merupakan pengembang properti yang berangkatnya dari beragam latar belakang pendidikan dan bisnis. Namun setelah jadi besar di bisnisnya masing-masing mereka lalu masuk ke bisnis properti (real estate) secara masif.

Contoh developer langit :

  • Mochtar Riadi (bisnis awal banking, insurance, education) ⇒ Lippo Karawaci, Lippo Cikarang, Tanjung Bunga, Kemang Village, dan St. Moritz.
  • Ir. Aburizal Bakrie (bisnis awal heavy industries, mining, oil dan gas) ⇒ Bakrieland, Rasuna Epicentrum, dan Bali Nirwana Resort.
  • Robert Budi Hartono (bisnis awal rokok) ⇒ Grand Indonesia.
  • Eka Tjipta Wijaya (bisnis awal edible oil, forestry, trading) ⇒ Sinarmas, dan ITC.
  • Jakoeb Oetama (bisnis awal media, bookstore) ⇒ Santika Hotel.
c. Developer Awang-Awang

Developer awang-awang merupakan pengembang properti yang tak jelas latar belakang bisnis dan track recordnya. Tapi tiba-tiba punya likuiditas yang luar biasa sehingga mereka bisa membangun mega proyek dengan kapitalisasi bernilai trilyunan rupiah. Duit yang didapat banyak sumbernya yang secara garis besar berasal dari “Negeri Antah Berantah”.

Contoh developer awang-awang :

Banyak sekali! Hampir semua obligor pengemplang BLBI selalu bermain properti. Dan tak ada yang sampai selesai proyeknya terutama pada saat krismon 1998 – 2000. Yang kemudian kebanyakan aset-asetnya di take over secara murah-murah oleh Top 10 Developer dari BPPN waktu ada program lelang penjualan aset.

Tipe Property Market

Untuk menjadi developer properti pemula Anda harus tahu beberapa tipe pasar properti (property market). Ada tiga jenis tipe property market yaitu sebagai berikut :

a. Primary Market

Semua property yang dijual atau dibeli dari tangan pertama, baik oleh developer yang berbadan usaha ataupun tuan-tuan tanah, biasa disebut juga sebagai rumah baru.

b. Secondary Market

Secondary market merupakan kebalikan dari Primary Market. Di mana semua properti yang dijual-belikan dari end-user (pemakai langsung) properti tersebut ataupun investor / spekulator properti. Biasa juga disebut sebagai rumah second.

c. Rooler Coaster Market

Market ini bisa beragam rupa wujudnya seperti :

  • lelangan bank dan balai lelang;
  • keluarga bermasalah seperti cerai, bagi warisan, dll;
  • segera pindah baik keluar kota ataupun ke Luar Negeri;
  • bangkrut;
  • terlalu cape dan mau menikmati usia tua dengan tenang dll.

Pada pasar ketiga ini paling disukai broker-broker atau pembeli property, dan Anda perlu tahu ketika ingin menjadi developer properti pemula. Karena :

  • untungya selalu didapat pada saat beli,
  • profitnya dengan jumlah yang terduga,
  • pembeli “yang menentukan arah”.
Ukuran Luas Tanah dan Bangunan dalam Dunia Properti

Ada beberapa ukuran luas tanah dan bangunan yang biasa dipakai dalam dunia properti. Dan ini harus Anda tahu sebelum menjadi developer properti pemula yang sukses. Indonesia menganut sistem pengukuran SI maka ukuran luas yang dipakai mengunakan satuan SI. Kepanjangan SI yaitu (Le Système International d’Unités = Bahasa Prancis, International System of Units = Bahasa Inggris)

Dengan menggunakan sistem SI maka satuan ukuran m = meter dan m2 = meter persegi menjadi satuan utama. Satuan meter digunakan dalam kehidupan sehari-hari yaitu pengukuran panjang dan meter persegi untuk ukuran luas.

  • 1 m = 100 cm = 1000 mm.
  • 1 m2 = 10.000 cm2.
  • 1 are = 100 m2 → biasa digunakan di Bali dll.
  • 1 ha = 1 hectoare = 1 hektar = 100 are = 10.000 m2.
  • 1 ru = 3,75 m x 3,75 m = 14,0625 m2 → biasa digunakan di Jawa Timur bagian selatan.
  • 1 acre = 1 ekar = 4046,8564224 meter 2 = 0,40468564224 hektar → biasa digunakan di Amerika (USA).
  • 1 square foot = 1 kaki persegi = 12 inch x 12 inch = 0,09290304 m2 → biasa digunakan di Inggris (UK), Amerika (USA) dan Commonwealths (Malaysia, Singapore, India dll).
  • 1 tumbak (atau 1 tombak).

Catatan yang perlu Anda tahu saat mau menjadi developer properti pemula :

a. Dalam pengukuran ulang oleh BPN jika :

  • Akan dilakukan jual beli, pemecahan dan/atau penggabungan sertifikat.
  • Ada selisih luas antara luas yang telah tertera di sertifikat dibandingkan dengan pengukuran ulang di lapangan terbaru.
  • Ada selisih dibawah 5 persen luasannya dianggap “sama”. Namun bila lebih dari 5 persen baik itu berkurang atau lebih maka akan dilakukan perubahan luasan yang akan tertera di sertifikat.
  • Luasnya lebih luas dari 5 persen maka akan dikenakan tambahan pajak sebesar BPHTB x luas yang terjadi.

b. Patokan

Hal di atas umumnya terjadi pada tanah yang masih luas berupa sawah, tegalan, kebun, dll. Dimana umumnya patok yang digunakan belum tentu patok beton standart dari BPN. Yang kadang kala cuma berupa :

  • Tongkat kayu yang gampang lapuk dan hilang.
  • Pohon seperti bambu yang gampang berubah titiknya.
  • Tergerus erosi umumnya di tanah tepi sungai / pantai.
  • Pagar bambu atau tanaman rambat yang lebih parah lagi biasanya sering ditemui di area persawahan. Karena batasnya cuma berupa galengan / pematang sawah yang tiap kali musim panen selalu dicangkul-cangkul. Sehingga pasti bergeser-geser kesana kemari batas berupa pematangnya.

c. Bargain power

Makin luas tanah yang ditawarkan biasanya pembeli memiliki bargain power yang lebih kuat. Bargain power ini untuk menekan harga per m2 dibandingkan dengan harga di sekitarnya. Maak semakin luas tanahnya, harga jual per m2-nya akan makin murah.

Hal ini bisa terjadi karena hukum ekonomi supply-demand. Di mana semakin besar luas tanah maka makin besar nominal uang yang harus dibayarkan. Sehingga semakin terseleksi dan mengerucut maka makin sedikit orang yang mampu membelinya. Hal ini sebenarnya peluang sangat bagus bagi yang bisnis properti seperti Anda yang mau menjadi developer properti pemula.

Sumber Informasi Hot Prospect Properti

Untuk menjadi developer properti pemula yang sukses, Anda harus tahu tentang sumber informasi hot prospek properti

  1. Koran (kalau bisa bermacam koran, karena segmentasinya beda-beda)
  2. Survey langsung ke daerah yang kita minati
  3. Iklan internet
  4. Broker profesional (datang ke : ERA, Century21, Ray White, dll.)
  5. Bank
  6. Notaris
  7. Pengadilan negri (PN) atau agama (PA)
  8. Icu RS, rumah duka, ruang praktek dokter
  9. Relasi, teman, saudara, dll

Selain menjadi developer properti pemula, Anda juga bisa membeli produk investasi terbaik untuk masa depan kami ini

Sekian info terkait dengan tips menjadi developer properti pemula yang sukses, kami harap artikel ini bermanfaat buat kawan-kawan semua. Kami berharap artikel developer properti ini dishare supaya semakin banyak yang memperoleh manfaat.

Referensi: Program Investasi Terbaik